Как оформить дарственную на квартиру

Дарственная на квартиру – это безвозмездный договор, по которому собственник передает недвижимость другому человеку без денежной компенсации. Сейчас многие выбирают именно этот способ, когда нужно передать жилье детям или близким родственникам.

Кто может подарить квартиру

Подарить квартиру может только тот, кто является ее собственником. Это подтверждается выпиской из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. Если квартира в общей собственности супругов, нужно письменное согласие второго из супругов, заверенное нотариусом.

Часто возникает проблема, когда человек хочет подарить квартиру, но оказывается, что у нее есть совладельцы. Тогда нужно согласие каждого из них на дарение именно вашей доли.

Кому можно подарить жилье

Законодательство разрешает дарить квартиру любому человеку – родственникам, друзьям, даже незнакомцам. Но есть исключение: работники государственных учреждений не могут принимать подарки от людей, которые получают от них услуги. Это касается врачей, учителей, государственных служащих.

Несовершеннолетние дети тоже могут получить квартиру в подарок. Но до 14 лет за них подписывает договор один из родителей или опекун. С 14 до 18 лет подросток подписывает сам, но с письменного согласия родителей.

Документы для оформления дарственной

Чтобы оформить дарение, нужно собрать такие документы:

• Паспорта дарителя и одаряемого
• Идентификационные коды обеих сторон
• Выписка из Государственного реестра о праве собственности
• Технический паспорт на квартиру
• Справка о лицах, зарегистрированных в квартире
• Согласие второго из супругов (если квартира общая)
• Оценка стоимости квартиры для расчета нотариального тарифа

Многие люди сталкиваются с тем, что технический паспорт устарел или утерян. Тогда нужно обратиться в БТИ за новым. Это занимает от 5 до 10 рабочих дней.

Процесс оформления через нотариуса

С 2013 года дарственная на квартиру обязательно удостоверяется нотариусом. Это закон, иначе договор не будет иметь юридической силы.

Этапы оформления выглядят так:

1. Запись к нотариусу – можно записаться онлайн или по телефону
2. Проверка документов – нотариус проверяет все бумаги, право собственности, нет ли обременений
3. Составление договора – нотариус готовит текст договора дарения
4. Подписание – обе стороны подписывают договор в присутствии нотариуса
5. Регистрация права собственности – нотариус сам подает документы в Госреестр

Весь процесс занимает один визит к нотариусу. Регистрация права собственности происходит в течение 1-2 рабочих дней.

Сколько стоит оформить дарственную

Стоимость складывается из нескольких частей:

Нотариальный тариф зависит от стоимости квартиры и степени родства:

• Для близких родственников (родители, дети, супруги, братья, сестры) – 1% от стоимости, минимум 3200 грн
• Для других лиц – 5% от стоимости, но не менее 16000 грн

Технические услуги нотариуса – от 2000 до 5000 грн в зависимости от региона.

Госпошлина за регистрацию – 1% от минимальной зарплаты, сейчас это около 80 грн.

Многие ищут способы сэкономить и пытаются оформить договор самостоятельно. Но без нотариуса такой договор просто не зарегистрируют.

Налоги при дарении квартиры

Тут нужно разобраться, потому что многие люди путаются в цифрах.

Если вы дарите квартиру близким родственникам первой степени родства (родители, дети, муж, жена, братья, сестры, внуки, дедушки, бабушки), налог платить не нужно.

Для всех остальных одаряемых действует налог 5% от стоимости квартиры плюс 1,5% военного сбора. Вместе получается 6,5% от стоимости имущества.

Стоимость определяется по рыночной цене или по оценке эксперта. Одаряемый должен подать декларацию и оплатить налог в течение 60 дней после получения подарка.

Что писать в договоре дарения

Договор должен содержать обязательные пункты:

• ФИО, паспортные данные, адреса дарителя и одаряемого
• Полный адрес квартиры
• Технические характеристики (площадь, количество комнат, этаж)
• Основание возникновения права собственности у дарителя
• Подтверждение, что квартира никому не продана, не заложена, под арестом не находится
• Сведения о лицах, зарегистрированных в квартире
• Подписи сторон

Нотариус готовит договор по стандартной форме, но можно добавить дополнительные условия. Например, право дарителя остаться жить в квартире до конца жизни.

Можно ли отменить дарение

Отменить дарственную очень сложно. Закон предусматривает несколько случаев:

Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или его близких родственников, умышленно причинил телесные повреждения – дарение можно отменить через суд.

Если одаряемый обращается с подаренным имуществом так, что оно может погибнуть – даритель может требовать возврата квартиры.

Если договор оформили с нарушениями – например, даритель был недееспособен, или его ввели в заблуждение, или он подписал под давлением.

На практике судебные дела об отмене дарения длятся месяцами. Нужны серьезные доказательства нарушений. Просто передумать даритель не может.

Типичные ошибки при оформлении

Первая ошибка – затягивать с оформлением. Некоторые люди подписывают договор, а к нотариусу идут через несколько месяцев. За это время может измениться законодательство или возникнуть проблемы со здоровьем дарителя.

Вторая – не проверять долги по коммунальным платежам. Квартира переходит со всеми долгами. Одаряемый может узнать о задолженности в 50-100 тысяч гривен уже после оформления.

Третья – неправильно указывать площадь или адрес. Даже одна цифра, ошибочно вписанная в договор, может стать основанием для оспаривания.

Четвертая – забывать о зарегистрированных лицах. В договоре нужно обязательно указать, кто прописан в квартире. Если кто-то имеет право пользования, он может остаться там после дарения.

Альтернативы дарению

Иногда дарение – не лучший вариант. Рассмотрим другие способы передать квартиру.

Купля-продажа – если квартиру продают близкому родственнику за символическую сумму, это тоже вариант. Налоги меньше, чем при дарении посторонним людям. Договор проще оспорить в случае необходимости.

Завещание – право собственности переходит только после смерти. Можно в любое время изменить или отменить. Но есть риск споров между наследниками.

Пожизненное содержание – одаряемый обязуется ухаживать за дарителем до конца жизни. Если не выполняет обязанности, договор можно расторгнуть.

Выбор зависит от конкретной ситуации. Если хотите передать квартиру прямо сейчас и уверены в человеке – дарение подходит. Если есть сомнения – лучше завещание.

Особые случаи дарения

Когда квартира находится в ипотеке, подарить ее нельзя без согласия банка. А банки обычно не дают такого согласия, пока кредит не погашен.

Если даритель находится за границей, он может оформить доверенность на представителя. Доверенность должна быть нотариально заверена в консульстве Украины.

Когда одаряемый тоже за границей, процедура усложняется. Можно оформить через представителя по доверенности или приехать лично.

Для пенсионеров и людей с ограниченными возможностями нотариус может выехать на дом. Это стоит дороже, но иногда это единственный вариант.

Советы от практиков

Перед оформлением закажите расширенную выписку из Госреестра. Она показывает всю историю квартиры: предыдущих владельцев, обременения, аресты. Это защитит от неприятных сюрпризов.

Обязательно возьмите справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Она действительна 10 дней, поэтому берите непосредственно перед походом к нотариусу.

Если сомневаетесь в честности родственника, можно прописать в договоре дополнительные условия. Например, право проживания до конца жизни или условие о возврате квартиры в случае определенных обстоятельств.

Храните все документы: договор, чеки об оплате, справки. Они могут понадобиться через годы, если возникнут споры или нужно будет доказать законность сделки.

Не спешите. Лучше потратить лишнюю неделю на проверку документов, чем потом годами судиться. По статистике адвокатов, около 15% дел об отмене дарения возникают из-за спешки при оформлении.

admin